【财经分析】FOF基金“入场”公募REITs 二级市场迎来久违普涨行情

新华财经上海7月6日电（杨溢仁 王菁）中长期适配增量资金注入公募REITs二级市场。7月5日晚间，包括易方达、南方、银华、天弘、东方红资产管理在内的多家基金管理公司发布公告，明确将公募REITs纳入FOF基金投资范围，一度引发业内“欢呼”。

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在市场人士看来，随着公募REITs发展成为我国资本市场重要的基础投资品类，FOF基金投资公募REITs的条件已逐步成熟，而FOF基金的入场将有助于扭转存量资金持续做空的情绪。从期限结构上来看，养老FOF基金与公募REITs的适配性也相对较强。

FOF基金介入REITs市场 中长期适配资金流入提升流动性

一直以来，公募基金主要以基金管理人身份参与公募REITs市场，FOF基金投资范围覆盖公募REITs有助于拓宽公募基金角色，丰富REITs市场参与机构形态。

实际上，相关类型资金的“开闸”一直是市场呼吁的方向。正如中证鹏元研发部研究员吴进辉此前就曾对新华财经表示，流动性的问题目前主要应从制度方面来加以改善，比如加大做市商考核，或者及时推出REITs实时指数和指数基金ETF，引导FOF、房地产基金、产业资本等逐步进入市场，从而吸引更多的资金进入市场，提升交易活跃度。

“FOF基金的介入无疑将为表现疲弱的REITs市场注入一剂‘强心针’。”一位机构交易员在接受记者采访时直言，“展望后续，公募REITs市场将迎来更多增量资金。”

从多家基金公司发布的公告来看，普通FOF基金的被投资基金要求运作期限不少于1年、最近定期报告披露的基金净资产不低于1亿元；养老FOF基金的被投资基金要求成立时间不少于2年、最近两年平均季末基金净资产不低于2亿元。在此要求下，截至7月5日，在28只存量公募REITs产品中，共有12只满足普通FOF基金投资要求，其中首批上市发行的9只REITs还满足养老FOF基金的投资要求。

“我们认为，养老FOF基金与公募REITs的适配度更高。”中信证券首席经济学家明明指出，“就海外成熟市场的经验来看，以美国为例，REITs在美国养老金投资中发挥着重大的作用，不仅体现出较优的性价比，同时在资产配置中充当了分散风险提高收益的重要角色。截至7月4日，我国FOF基金规模已达1972.11亿元，其中养老FOF基金规模为885亿元，养老FOF基金的期限与公募REITs的适配性相对更强。”

利好消息提振机构信心 28只存量标的全线收涨

就在该消息公布之前，截至2023年7月5日，中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数年内跌幅分别达到了23.17%和19.89%，各标的均出现了不同程度的下跌。

然而，周五（7月6日）市场情绪迎来久违的高涨，市场全部28只产品均收涨，中金普洛斯REIT、中航京能光伏REIT涨幅更是分别达到5.28%和3.1%。据不完全统计，十余只产品上午成交量也达到了前一日同期的两倍。指数方面，中证REITs（收盘）报825.19，显著回升1.86%，该指数上日还在续刷上市新低810.12。

业界观点认为，“持续数月的回调已经导致部分标的出现脱离基本面的超跌，叠加估值层面的优势，公募REITs的配置价值正不断凸显。”

“此次部分FOF基金明确可投公募REITs，将对市场表现构成积极影响。”明明表示，一方面，潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的利好因素，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪。同时，考虑到公募REITs的估值处于历史低位，增量资金的入场或更快更积极，以抓住当下市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会。另一方面，FOF基金的入场或还能显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境，甚至可能扭转为利多。

“由此，我们建议投资者短期重点关注上市时间满1年、2年或即将满1年，同时底层资产基本面稳定，且具备估值优势的标的。”明明补充称。

投资者会议、增持等行动实力“护盘”  当前或为优质标的较好配置时点

近半年来，面对市场波动，监管部门、基金管理人、原始权益人都在努力释放正面引导信号。

首先是监管部门的“细心呵护”。就在今日（7月6日）的“民生、消费、产业 REITs发展峰会”开幕式上，证监会债券监管部主任周小舟表示，“证监会正着力推动REITs市场常态化发行，完善基础制度、加强市场监管，推动公募FOF基金配置REITs、加大做市商分类评价考核激励等工作取得积极进展。”

“下一步，证监会将抓紧完善REITs信息披露体系，强化临时信披要求，提升披露频次、及时性，客观准确反映底层资产运营情况；加大力度推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业REITs投资者群体。”周小舟称。

其次是通过“增持”行动证实其对于REITs长期投资价值的看好。例如，本周上市“破发”的中金湖北科投光谷REIT，其原始权益人与一致行动人于基金上市首日便开启了“护盘”行动，表示将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额。

其他增量资金也在近期纷纷入场，中航基金、建信资本此前公告，使用固有资金增持中航京能光伏REIT和建信中关村REIT份额，合计增持资金不超过8000万元；6月29日，中信建投更新了对国家电投新能源REIT的增持情况称，5月9日至6月28日，原始权益人国家电投集团江苏公司及其一致行动人百瑞信托合计累计增持份额1607.65万份，占该基金已发行份额总数的2.01%。

再者，基金管理者加强与市场的沟通交流也是稳定投资者情绪的“良方”。基于对基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，原始权益人与基金管理人用实际行动表达了与其他投资者收益共享、风险共担、保障投资者共同利益的决心。

例如，中金湖北科投光谷REIT于7月5日组织了投资者座谈交流会；中航京能光伏REIT组织底层资产实地调研交流等。

展望后市，明明认为，“中长期维度下，部分个券因市场超跌已具备估值优势，后续一揽子稳增长政策的渐行渐近或支撑底层资产经营状况逐步修复，叠加市场机制日臻完善大概率将不断吸引增量资金入场，当前或为优质标的较好的配置时点。”

编辑：李奇涵

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