当租房遇上卖房…… | 法声昂“杨”⑥|全球观速讯

为更好地推动党的二十大精神在全面依法治国和司法行政工作中的落地生根，奋力谱写法治中国建设新篇章，杨浦区融媒体中心联合杨浦区司法局，共同制作推出兼具热点时效性、法律服务性和法治思想性的专题普法栏目——《法声昂“杨”》，致力打造展示区域法治建设成就、展现区域法治文化成果的精品佳作。

(资料图片)

本期节目邀请到的嘉宾是上海标胜律师事务所主任、杨浦区律师行业党委第一联合党支部书记俞志明，与大家共同探讨话题——“当租房遇上卖房”。

主持人：如果房东卖掉承租人租住的房子，承租人只能卷铺盖走人吗？

律师：我国《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

但是，“买卖不破租赁”原则也是有例外。

第一种，如果租赁的房屋上设置有抵押权，且抵押权是在租赁之前设置的；

第二种，房屋在租赁期间被征收；

第三种，房屋被没收或者在租赁前就已被法院查封。

主持人：《民法典》对租客的优先购买权是如何规定的？

律师：我国《民法典》第七百二十六条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

租客的优先购买权不仅在普通买卖中享有，在房东拍卖房屋时也享有。《民法典》第七百二十七条规定，“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”

主持人：前两年出现了很多类似一些租房平台从房东手中租下房子，再转租给客户，若遭遇租房平台跑路，房东该如何维权？

律师：首先要看房东和平台签署的是什么性质的合同。具体地说，要看是委托合同还是租赁合同，要区别对待。

（1）一般这些案件中平台公司与房东签署的往往都是委托合同，房东和平台公司形成的是委托代理关系。平台公司就是作为房东的代理人与房客签署租赁合同的。平台公司收了租客的租金，就意味着租客履行了向房东支付租金的义务。在这种情况下，平台公司跑路，房东是无权赶走房客的。

（2）房东与平台公司签署的是租赁合同。平台公司就是个二房东。一般来说，房东也都是知道平台公司租房的目的就是为了转租，并且在协议中会签订同意转租的条款。这种情形如果平台公司跑路，房东应及时和房客联系，要求其停止向平台公司支付租金，而是直接支付给房东，以维持房屋现有的使用状态。

《民法典》第七百一十九条规定，“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”

如果房东坚持要卖房，

租客又坚持不搬走，

现实生活中，有些房东为了赶走租客，

采用断水断电等手段想要逼走租客，

房东的行为是否违法？

律师解答：

在租赁合同约定的租赁期内，租住在所租的房屋内是房客权利，房东采取断水断电等暴力措施赶走租客，是典型的违约行为，租客可以要求房东承担违约责任。《民法典》 第七百零八条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”

同时根据2023年2月1日颁布实施的《上海市住房租赁条例》第十八条规定，“出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房”。

如果房东的行为涉及到触犯《治安管理条例》甚至触犯《刑法》的话，房东还应当承担相应的责任。

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